Il manifesto, 15 agosto 2025
Da un quarto di secolo l’area degli ex mercati generali a Roma attende una nuova vita. Su questi 85mila metri quadri, quasi nove ettari di terreno, l’amministrazione capitolina sta concludendo una partita dal valore enorme: poche città europee vantano spazi pubblici così grandi, in una posizione così centrale, da reinventare come parco, edilizia sociale o spazi culturali. Invece il comune di Roma ha accettato la proposta del concessionario dell’area, Sviluppo centro ostiense srl (Soc), inadempiente dal 2006, per la costruzione di un mega-studentato di lusso che sarà finanziato dal fondo immobiliare statunitense Hines.
IL PROGETTO prevede appunto la costruzione di uno studentato da 1.602 camere con canoni di locazione fino a 1.050 euro al mese; 544 posti in camere doppie saranno affittati a 500 euro al mese «escluso iva ed eventuali servizi ad hoc», un canone descritto come ‘calmierato’. Poi ci sarà una mediateca, una biblioteca, una sala conferenze, una palestra, un centro anziani, spazi per start-up innovative e l’immancabile area gastronomica.
SECONDO IL PIANO economico presentato l’anno scorso, il progetto garantirà ricavi per oltre 32 milioni di euro l’anno, di cui 26 milioni dallo studentato, a fronte di un canone per l’area, pubblica, di 165mila euro l’anno. Secondo il comune di Roma la proposta progettuale «pone particolare attenzione al rispetto degli obiettivi di inclusione giovanile, sostenibilità e qualità urbana» si legge in una delibera di luglio 2025 che conferma l’interesse pubblico. In un documento precedente, il comune si limita a ritenere «auspicabile» che lo studentato «preveda una congrua quota di servizi a canone calmierato, al fine di costituire una risposta alle esigenze delle fasce sociali più deboli».
SUL TOTALE DEGLI EDIFICI previsti, poco più del 10% sarà destinato a servizi pubblici, in parte già esistenti da prima della cantierizzazione dell’area. Nel nuovo progetto gli spazi destinati al commercio, a uffici e in parte alla cultura saranno locati a canoni più alti di quelli di mercato. I servizi privati saranno «accessibili al pubblico ma forniranno spazi comuni e amenities pensate per la parte di studentato» si legge nella proposta. Da sempre i servizi, pubblici e privati, aumentano la remunerazione degli investimenti immobiliari e, nel modello degli studentati privati, giustificano alti prezzi all inclusive. È meno chiaro il contrario: in che modo gli investimenti privati beneficiano la città?
L’IDEA DI DESTINARE l’area all’aggregazione giovanile, con servizi culturali e ricreativi, risale al 2003. Dopo una gara e un concorso di progettazione, nel 2006 la Lamaro, capogruppo della Soc, ha ottenuto la concessione dell’area per 60 anni, per realizzare il progetto. Quello definitivo è stato approvato nel 2009 ma, tra le richieste di modifica e i tempi amministrativi per approvarli, non ha mai visto la luce e il periodo di concessione non è mai iniziato. Nel 2021 l’Autorità nazionale anticorruzione (Anac), ha avviato un procedimento di vigilanza sulla concessione (anche per i gravi ritardi) conclusosi nel 2022.
L’ANAC ha contestato la legittimità della seconda variante del progetto, chiesta nel 2013, «che non risponde a nessuna esigenza del concedente», cioè il comune, e che aveva come unico obiettivo quello di «adeguare l’opera alle esigenze del mercato», comportando «l’ampliamento delle aree date in concessione rispetto a quelle destinate ad uso pubblico (…), nonché l’introduzione di aree turistico ricettive». Vista l’asimmetria nel ‘partenariato’ pubblico-privato, l’Anac si è premurata di ricordare all’amministrazione che in un contratto di concessione di opere pubbliche, è il privato che assume il rischio operativo, gestisce l’opera e ne trae i guadagni o subisce le perdite.
IL RISCHIO va valutato in sede di offerta, in base alle condizioni poste dalla gara. A settembre 2022 il concessionario ha presentato la terza revisione del progetto, con una riduzione della parte commerciale: il commercio di vicinato va male, è improduttivo, e dunque quella parte del progetto è ora inattuale. Così è cambiato di nuovo il ‘mix funzionale’: la quota di edifici a destinazione turistico-ricettiva (lo studentato), assente nel progetto originario, è balzata al 61% grazie alla riduzione delle quote di commercio e ristorazione. La quota per ‘cultura e tempo libero’, diminuita dal 2013, è inferiore a quanto richiesto nel bando di gara.
UNA MODIFICA sostanziale del progetto richiederebbe un nuovo affidamento. Ma il Comune di Roma ha confermato l’interesse pubblico dell’operazione pur di non perdere altro tempo e per il timore di dover restituire le «ingenti spese fin qui sostenute dall’attuale concessionario», rinunciando preventivamente a difendere l’interesse pubblico in un eventuale contenzioso. In altre parole, l’Amministrazione si è resa ostaggio di un privato inadempiente, e del suo investimento iniziale, che scarica il rischio d’impresa sul pubblico e modifica il progetto come vuole.
COSÌ ORA IL QUARTIERE si ritroverà uno studentato privato da duemila posti senza neanche un piano attuativo per adeguare i servizi, perché l’ambito rientrerebbe in un «progetto generale di intervento», che però «è quello proposto dal concessionario», si legge nell’ultima proposta progettuale (molto diversa da quella approvata con l’Accordo di programma nel 2005).
DEL RESTO I SERVIZI, sostiene il concessionario, in quell’area ci sono già: è la tesi del ‘modello Milano’ secondo cui si può costruire tutto senza realizzare nuovi servizi. E se l’offerta di servizi giustifica il pubblico interesse di un progetto privato, a Roma è la mancata realizzazione di servizi, da parte del privato, che motiva la concessione di suolo pubblico a condizioni che il concessionario cambia nel tempo per spremere dal suolo sempre più valore: l’importo dell’investimento privato da remunerare è triplicato ed è adesso di 381 milioni. Oggi, a vent’anni dalla prima convenzione, dopo aver arrecato un danno enorme alla città, il privato ritiene che ci siano le condizioni vantaggiose per partire, e che rischiano di trasformare Roma in una città per soli ricchi.
